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買屋一年多後，牆壁內開始出現水漬和壁癌、天花板也開始有漏水，請人來看後發現是屋頂和外牆有瑕疵會漏水，我該怎麼辦呢？我向賣家反應，賣家說房子都賣了一年多了，保固早就過了，這個漏水跟他無關，要我自己處理，請問這樣有理、我可以請他賠償嗎？我該怎麼辦？

先檢查買賣契約有無揭露漏水問題？

一般成屋買賣契約和不動產說明書裡面，都有會「滲漏水狀況」的揭露要求與位置標示，不過實務上會發生的問題的案件，大多都是不動產說明書裡面「滲漏水狀況」勾選「無」，或者是滲漏水處揭露不足（例如有2處滲漏水，但只寫了1處有滲漏）。

通常契約不會特別針對「漏水瑕疵」去約定法律效果

所以一般漏水的法律效果，會依照民法「物之瑕疵擔保」和「不完全給付」的規定去主張權利。

保固過期了？

一般民法上的瑕疵擔保請求權原則上是交屋後5年，但要特別注意的是，如果你已經發現了瑕疵，你就必須要趕快以存證信函通知賣方（若發現後遲遲不通知，可能被認為已經承認這個瑕疵），並主張要行使「瑕疵擔保」的法律效果，可以主張： 

1.解除契約

2.減少價金

但並不是每一種滲漏水瑕疵都可以請求解約的，因為法條還是有規定「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。通常多數的滲漏水狀況，雖然影響居住品質，不過房子通常還是能住人，所以因為幾處漏水就要求要解除整份契約，可能會被法院認定有「顯失公平」的狀況，因此大部分的案例中，民眾上法院多半是主張「減少價金」，而不是解除契約。

雖然法條規定瑕疵擔保的期間是五年，並且規定了買受人發現瑕疵之後的「通知義務」，如果買方發現瑕疵之後，遲遲不通知賣方，很可能就會被視為是接受了滲漏水的狀況，而無法再主張瑕疵擔保的權利喔！

對方不理我怎麼辦？

如果對方在接受你通知有瑕疵後，仍然不理你、或是雙方雖然有溝通，但仍然無法取得共識時，你必須在「對方收到瑕疵通知後」的「六個月」內向法院起訴主張權利，否則瑕疵擔保的權利會消滅。

建議滲漏水瑕疵的內容通知與請賣方負責的主張，還是透過「存證信函」的方式直接對賣方表達最為直接、簡單。

總之  處理順序就是 拍照之後 使用存證信函通知對方跟仲介 標的物在半年內有漏水狀況 請對方盡快處理

再來就是開簡易的協調會, 請對方負責該事宜, 若賣方依然不處理, 就到法院用主張減少價金方式, 至於費用是多少, 就讓幾家工程行報價作為價金減少的依據